Udlejningsejendom via selskab: Skat, afskrivninger og struktur

22 % selskabsskat vs. op til 55 % personlig skat

Den primære fordel ved at eje udlejningsejendomme i et selskab er den lavere skattesats. Lejeindtægter beskattes med 22 % selskabsskat i stedet for op til ca. 55 % personlig indkomstskat (inkl. AM-bidrag og topskat).

Forskellen er størst, når du geninvesterer overskuddet, da pengene i selskabet kun er beskattet med 22 %. Ved personligt ejerskab er op til 55 % allerede betalt i skat, før du kan geninvestere.

Bygningsafskrivninger

Virksomheden kan afskrive på bygningens værdi (ikke grunden):

• Afskrivningssats: 4 % årligt (lineært) for de fleste erhvervsbygninger
• Nye bygninger fra 2023: 3 % årligt
• Boligudlejningsejendomme: Kan ikke afskrives skattemæssigt (kun erhvervsejendomme)

Afskrivningerne reducerer den skattepligtige indkomst og giver en årlig skattebesparelse. Læs mere om afskrivningsregler.

Ejendomsavance: Ingen parcelhusregel for selskaber

Når et selskab sælger en ejendom med avance, beskattes avancen med 22 % selskabsskat. Der er ingen parcelhusregel for selskaber, da den kun gælder for fysiske personer, der har beboet ejendommen.

Det betyder, at et selskab altid betaler skat ved salg af ejendom med fortjeneste. Til gengæld er selskabsskattesatsen på 22 % lavere end den personlige skattesats, som kan nå op på ca. 55 %.

Dobbeltbeskatning: Den samlede skattebyrde

Når du hæver overskud fra ejendomsselskabet som udbytte, betaler du yderligere skat:

• Selskabsskat: 22 % af overskuddet
• Udbytteskat: 27 % af de første 79.400 kr. (2026) og 42 % af beløb derover
• Samlet effektiv skat: Ca. 38-54 % afhængigt af udbyttebeløbet

Fordelen er, at du kun betaler udbytteskat, når du faktisk hæver pengene. Lader du overskuddet stå i selskabet og geninvesterer, betaler du kun de 22 % selskabsskat.

Anbefalet struktur: Holding ApS over Ejendoms ApS

Den anbefalede struktur for ejendomsinvestering er:

• Person ejer Holding ApS (100 %)
• Holding ApS ejer Ejendoms ApS (100 %)
• Ejendoms ApS ejer og udlejer ejendommen

Denne struktur giver flere fordele:

• Holdingselskabet kan sælge Ejendoms ApS skattefrit (datterselskabsaktier)
• Udbytte fra Ejendoms ApS til Holding ApS er skattefrit
• Risikoen ved ejendommen er isoleret i Ejendoms ApS
• Du kan have flere ejendomsselskaber under samme holding

Læs mere om investering via holdingselskab.

Finansiering: Bankens krav

Banker stiller typisk strengere krav til ejendomsfinansiering via selskab end til private boligkøb:

• Krav om 20-40 % egenkapital (mod typisk 5 % for privatbolig)
• Banken vurderer både selskabets og ejerens økonomi
• Personlig kaution er ofte påkrævet for nye selskaber
• Ejendommens beliggenhed og stand har stor betydning

En god erhvervskonto med overblik over selskabets økonomi styrker din position over for banken.

Kom i gang med ejendomsselskab

Start med at oprette et ApS som holdingselskab og derefter et Ejendoms ApS under det. Hvert selskab skal have sin egen erhvervskonto og et regnskabsprogram til at holde styr på lejeindtægter, udgifter og afskrivninger.